החלטה בתיק רע"א 1864/13

1.        בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בת"א 62616-12-12 (השופטת ד"ר מ' אגמון-גונן) מיום 14.2.2013 במסגרתה נדחתה בקשת גב' מיטב אשכנזי (להלן: המבקשת) למתן צו מניעה זמני נגד ש.נ. דרור אחזקות בע"מ (להלן: המשיבה) שתכליתו איסור ביצוע כל עסקה או דיספוזיציה בשש יחידות דיור שנבנו על-ידי המשיבה במסגרת פרוייקט תמ"א 38, שלא בהתאם להוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: חוק החיזוק), עד להכרעה בתובענה העיקרית למתן צו הצהרתי על זכויות בעלות ביחידות הדיור האמורות.

עיקרי העובדות

2.        המבקשת היא בעלת הזכויות בדירת מגורים בבניין דירות משותף ברחוב ביאליק 22 ברמת השרון, הידוע גם כגוש 6417 חלקה 219 (להלן: הבניין). חלקה של המבקשת ברכוש המשותף בבניין, על-פי נסח הטאבו מיום 6.12.2012, הוא 31/531 - המהווה כששה אחוזים ברכוש המשותף.

3.        ביום 6.8.2008 נחתם הסכם בין נציגות דיירי הבניין לבין המשיבה לצורך ביצוע פרוייקט תמ"א 38. במסגרת ההסכם, התחייבה המשיבה לבצע את כל הדרוש והנחוץ לשם חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, וכן לבנות לכל אחד מדיירי הבניין חדר ממ"ד ומרפסת, ובתמורה יותר לה לבנות  6 יחידות דיור על גג הבניין, תוך הוצאת חלק מהרכוש המשותף בבניין לשם בניית מחסנים וחניות ליחידות הדיור החדשות.

4.        ביום 12.11.2008 הגישה נציגות דיירי הבניין בקשה לקבלת היתר בנייה. ביום 18.1.2009 הגישה המבקשת התנגדות לבקשה להיתר הבנייה. ביום 24.2.2009 נערך דיון לפני ועדת ההתנגדויות בעיריית רמת השרון, ובו חזרה המבקשת על התנגדותה להתקשרות עם המשיבה. דיון נוסף בסוגיה זו התקיים ביום 5.10.2010. ביום 20.2.2011 החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון לאשר את הבקשה, תוך דחיית ההתנגדויות לה. ביום 13.6.2011 דחתה ועדת הערר המחוזית בתל-אביב ערר שהוגש על החלטת הוועדה המקומית. ביום 14.7.2011 ניתן על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון היתר בנייה לפרוייקט.

5.        בשלב זה, לפי הנטען בבקשה, הוטעתה המבקשת לחשוב כי די בהיתר הבנייה האמור על-מנת שהמשיבה תחל בעבודות הבנייה, כי העדרה של חתימת המבקשת אינה מעלה ואינה מורידה, ועל-כן לא פעלה בשלב זה.

6.        ביום 5.12.2011, כפי שצויין על-ידי בית המשפט המחוזי, החלה המשיבה  בביצוע עבודות הבנייה בבניין, לרבות בניית חדר ממ"ד ומרפסת כתוספת לדירתה של המבקשת, בהסכמתה. אין חולק כי נכון למועד תחילת הבנייה, לבד מדירתה של המבקשת היו שלוש דירות נוספות אשר לגביהן טרם הסתיים הליך רישום הערת האזהרה.

7.        על-פי הנטען, ביום 14.8.2012 פנתה אל המבקשת נציגות הדיירים בבניין והודיעה לה כי עליה להתייצב לפני באת-כוחם של בעלי הדירות בבניין במסגרת הפרוייקט לצורך חתימה על יפוי כוח בלתי חוזר לטובת המשיבה. או אז פנתה המבקשת לקבלת ייעוץ משפטי והסתבר לה, לטענתה, כי לאור התנגדותה לביצוע הפרוייקט, היה על המשיבה לקבל את אישור המפקח על המקרקעין, שלפניו הובאה תביעה של שני שליש מבעלי הדירות בבניין, לביצוע הפרוייקט.

 8.       כפי שעולה ממכתבה של באת כוחה של המשיבה מיום 14.10.2012, נכון למועד זה, המבקשת היא הדיירת היחידה, מקרב כלל דיירי הבניין, שלא השלימה את הליך החתימה על יפוי הכוח. ביום 16.10.2012 שלחו באי-כוחה של המבקשת אל המשיבה מכתב דרישה להצגת הסכמותיהם בכתב של כלל בעלי הזכויות בבניין לביצוע מיזם הבנייה, והחלטת המפקח על רישום המקרקעין, המאשרת את ביצועו של הפרוייקט בבניין. ביום 25.12.2012 התקבל אצל המבקשת כתב תביעה שהוגש למפקחת על רישום המקרקעין במחוז תל-אביב נגד המבקשת בקשר עם הפרוייקט ((תל') 613/12).

9.        ביום 30.1.2013 התקיים דיון לפני המפקחת על רישום המקרקעין בתל-אביב, אשר הורתה על הגשת תצהירי עדות ראשית ועל קיום דיון הוכחות ביום 12.5.2013.

ההליכים בבית המשפט המחוזי

10.      ביום 31.12.2012 הגישה המבקשת לבית המשפט המחוזי בקשה למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד. בד בבד הגישה המבקשת כתב תביעה נגד המשיבה ונתבעים נוספים, בהם נציגות דיירי הבניין. בכתב התביעה, שבמסגרתו ביקשה המבקשת סעד הצהרתי על בעלותה ביחידות הדיור נשוא בקשה זו, בהתאם לחלקה ברכוש המשותף, נטען כי המשיבים הפרו את הוראות חוק החיזוק, הציגו לפניה מצגי שווא ואף פעלו מתוך כוונת תרמית.

11.      ביום 31.12.2012 דחה בית המשפט המחוזי את הבקשה למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד והורה על המצאת הבקשה וההחלטה למשיבה, לצורך קבלת תגובתה. ביום 7.2.2013 התקבלה תגובת המשיבה לבקשה, במסגרתה נאמר כי מדובר בבקשת סרק מקוממת של דיירת אחת מתוך 18 דיירים אשר העניקו הסכמתם לביצוע הפרוייקט ואשר התנגדויותיה לפרוייקט נדחו, הן על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, הן על-ידי הוועדה המחוזית, במחצית הראשונה של שנת 2011.

12.      בית המשפט המחוזי, בהחלטתו מיום 14.2.2013, דחה את בקשת המבקשת למתן צו מניעה זמני, לאחר שיישם את שני השיקולים העיקריים, כנדרש בדין, למתן סעד זמני: האחד, סיכויי התביעה; השני,מאזן הנוחות בין הצדדים. באשר לסיכויי התביעה, נקבע כי סיכויי המבקשת לזכות בתביעה אינם גבוהים, שכן המחוקק ייחס לעבודות המתבצעות לפי חוק החיזוק חשיבות ומשקל גדולים יותר מחשיבות זכויותיו של מיעוט בעלי הדירות בבית המשותף המתנגד לעבודות אלה. לעמדת בית המשפט המחוזי, המחוקק ביקש לרכך את ההגנה הקניינית שניתנה לבעלי הדירות בבית המשותף, על-ידי הורדת רף ההסכמה הדרוש לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, חרף הפגיעה הנגרמת לזכותו הקניינית של המיעוט. באשר לשיקול מאזן הנוחות, נקבע כי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובת המשיבה. בית המשפט המחוזי קבע כי מתן צו מניעה בנסיבות שבהן עבודות הבנייה הושלמו כמעט לחלוטין יביא לפגיעה קשה ומיידית במשיבה משום שתיגרם פגיעה באפשרותה לממן את חיזוק הבניין באמצעות מכירת יחידות הדיור. בנוסף נקבע כי מתן הצו בנסיבות העניין יכול להביא לידי עצירת עבודות הבנייה ולגרום לפגיעה קשה בשאר דיירי הבניין שאמורים לקבל את דירותיהם בתקופה הקרובה. מנגד נקבע כי המבקשת, ככל שתתקבל תביעתה, תוכל להיפרע מתמורת יחידות הדיור שתתקבל בידי המשיבה. שיקול נוסף שהביא בית המשפט המחוזי במניין שיקוליו הוא שאלת תום הלב של המבקשת והצדק במתן הסעד. בית המשפט המחוזי קבע, בהסתמך על ההלכה הפסוקה, כי שלילת התוקף המשפטי מן העסקה בשל העדר כתב, אינה מתיישבת עם עקרון תום הלב ומכוחו יש להעמיד את העסקה בחזקתה. לאחר שהחלו עבודות הבנייה, לא נקטה המבקשת בכל הליך נגד הבנייה ואפשרה למשיבה, תוך ניהול משא-ומתן עמה, לבצע עבודות בנייה בדירתה, ובכללן בניית ממ"ד ומרפסת, צביעת דירתה והתקנת סורגים. לעמדת בית המשפט המחוזי, למרות שהמבקשת קיבלה את כל היתרונות מההסכם, היא ניסתה לטעון לביטולו, בשיהוי רב - בסמוך להשלמת עבודות הבנייה, בשל כך שלא חתמה עליו. נקבע, לכן, כי במצב דברים זה, יש לראות את המבקשת כמי שנתנה את הסכמתה לעבודות הבנייה, כנדרש על-פי חוק החיזוק, ועל-כן היא מנועה ומושתקת מלטעון כי היה צורך בקבלת הסכמתה מראש ובכתב.

13.      מכאן בקשת רשות הערעור שלפני.

בקשת רשות הערעור

14.      לעמדת המבקשת, ביסוד בקשת רשות ערעור זו עומדות שתי הכרעות משפטיות של בית המשפט המחוזי: האחת, דחיית בקשת המבקשת למתן צו מניעה זמני נגד המשיבה עד לקבלת פסק דין בתובענה העיקרית למתן צו הצהרתי על זכויות בעלות במקרקעין; השנייה, עיכוב ההליכים המשפטיים בתובענה העיקרית עד לאחר מתן פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל-אביב בתביעה שהוגשה נגד המבקשת.

15.      המבקשת טוענת כי שגה בית המשפט המחוזי כשביסס את קביעתו בעניין סיכויי התביעה וקיומן של ראיות לכאורה, לאחר שביצע מהלך פרשני תקדימי של חוק החיזוק. לדידה, פרשנות בית המשפט המחוזי טומנת בחובה חידוש פסיקתי של ממש, באשר עד כה מעולם לא הוכרע כי גורם פרטי רשאי לכפות על בעל זכויות בדירה בבניין משותף לוותר על זכויותיו ברכוש המשותף שעה שאין בנמצא הסכמה מצדו וחתימה שלו לביצוע ההתקשרות. עוד טוענת המבקשת כי הוראותיו של חוק החיזוק קובעות במפורש את אופן מתן ההסכמה לביצוע עבודה ברכוש משותף, מראש ובכתב.

16.      לעמדת המבקשת, שגה בית המשפט המחוזי כשייחס לה גמירות דעת והסכמה להתקשר בהסכם נשוא בקשה זו. המבקשת סבורה כי קביעה זו סותרת את התשתית הראייתית שהונחה לפני בית המשפט המחוזי במובן זה שהמבקשת מעולם לא ויתרה על זכויותיה ברכוש המשותף.